Vous avez un terrain et l’idée d’y construire quelques bungalows pour créer une pension de famille en Polynésie ?
Bonne nouvelle : il existe des aides et des financements spécialement conçus pour accompagner ce type de projet.
Le Pays peut prendre en charge une partie des investissements nécessaires à la création de votre pension et la SOFIDEP propose un prêt spécifiquement destiné aux pensions de famille.
Ces dispositifs peuvent représenter plusieurs millions de francs CFP et changer sérieusement l’équation financière d’un projet.
Mais il y a une contrepartie : pour en bénéficier, il ne suffit pas de construire quelques bungalows et de les proposer sur Airbnb ou Booking.
Votre projet doit entrer dans le cadre réglementaire de la pension de famille, et notamment dans le processus de classement par fleurs de Tiare.
Dit comme ça, le classement ressemble surtout à une formalité administrative. Pourtant, certaines de ses règles ont des conséquences très concrètes sur votre projet : taille des bungalows, équipements, services, budget et même conception des bâtiments.
Une erreur au départ peut donc coûter cher ensuite.
L’objectif de ce guide est de traduire les textes administratifs en quelque chose de beaucoup plus simple : combien pouvez-vous obtenir, à quelles conditions, et dans quel ordre monter votre projet pour éviter les mauvaises surprises ?
Commençons par ce qui vous intéresse probablement le plus : les aides
Il existe aujourd’hui deux leviers particulièrement intéressants pour financer une pension de famille :
- une aide directe du Pays, instruite par le Service du Tourisme ;
- un prêt dédié aux pensions de famille, proposé par la SOFIDEP.
Les deux dispositifs sont différents et peuvent intervenir de manière complémentaire dans le financement du projet.
L’aide du Pays : jusqu’à 10 millions F CFP pour votre projet
Pour un programme de création, rénovation ou extension d’une pension de famille, l’aide du Pays peut atteindre 10 000 000 F CFP.
D’autres enveloppes existent également :
- jusqu’à 5 000 000 F CFP pour développer des activités de loisirs destinées à la clientèle ;
- jusqu’à 1 500 000 F CFP pour certains travaux de mise en conformité.
Attention : cela ne signifie pas « j’ouvre une pension, donc je reçois 10 millions ». L’aide finance une partie d’un programme d’investissements éligibles, dans la limite du plafond prévu et après instruction du dossier.
Concrètement, qu’est-ce qui peut être financé ?
La liste des investissements éligibles est assez large. Elle comprend notamment des travaux d’aménagement du terrain, des matériaux de construction destinés aux espaces réservés aux clients, les équipements sanitaires, le mobilier, certaines installations liées à l’eau, les piscines et spas ainsi que certains équipements de loisirs.
En revanche, tout n’est pas pris en charge. L’achat du terrain, par exemple, n’entre pas dans les dépenses éligibles.
Il faut donc distinguer deux choses :
- le coût total de votre projet ;
- la partie de ce coût qui pourra être considérée comme éligible à l’aide.
Trois exemples pour comprendre
Exemple 1 — Vous avez déjà le terrain et voulez construire 4 bungalows
Le terrain lui-même ne sera pas subventionné. En revanche, une partie importante des dépenses directement liées à la création et à l’équipement de la pension peut entrer dans le programme éligible : aménagements, matériaux de construction, sanitaires, mobilier, équipements destinés aux clients, etc.
Le premier travail consiste donc à séparer le coût global du projet des dépenses réellement éligibles.
Exemple 2 — Votre pension existe déjà et vous voulez ajouter une activité
Vous souhaitez proposer des kayaks, vélos ou d’autres activités de loisirs à vos clients. Il existe une enveloppe spécifique pouvant aller jusqu’à 5 millions F CFP, sous réserve de l’éligibilité des équipements et de votre dossier.
Exemple 3 — Vous concevez dès le départ une pension plus durable
Gestion de l’eau, sobriété énergétique, confort thermique, matériaux, accessibilité : intégrer ces sujets dès la conception peut améliorer la cohérence globale du projet et du dossier d’aide. Le dispositif actuel prévoit des dispositions particulières pour certains investissements environnementaux et d’accessibilité ; leur application exacte dépend du projet et doit être confirmée avec le Service du Tourisme.
Le deuxième levier : le Prêt Pension de Famille de la SOFIDEP
La subvention ne finance évidemment pas l’intégralité d’une pension.
C’est là qu’intervient notamment le Prêt Pension de Famille (PPF) proposé par la SOFIDEP.
Pour une création de pension en voie de classement auprès du Service du Tourisme, la SOFIDEP présente actuellement un financement pouvant aller jusqu’à 20 millions F CFP.
- jusqu’à 20 000 000 F CFP de financement ;
- aucune garantie exigée sur les actifs de l’entreprise ou le patrimoine du dirigeant ;
- aucuns frais de dossier ;
- pour une création, un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 24 mois.
Voir les conditions du Prêt Pension de Famille sur le site de la SOFIDEP →
À quoi peut ressembler un plan de financement ?
À retenir : viser 1, 2, 3 ou 4 Tiare ne détermine pas le montant de l’aide du Pays ni celui du PPF SOFIDEP.
Le classement — ou la démarche de classement selon l’état d’avancement du projet — intervient dans l’accès à ces dispositifs. En revanche, nous n’avons identifié aucun barème faisant augmenter l’aide ou le prêt en fonction du nombre de Tiare obtenu.
Le montant du financement dépend du projet présenté, des investissements concernés, du plan de financement et de l’étude du dossier par l’organisme financeur.
Le niveau de classement peut néanmoins avoir un effet indirect sur le budget : viser un niveau plus élevé peut nécessiter des hébergements plus grands, davantage d’équipements ou un niveau de prestation supérieur. Le besoin de financement peut donc augmenter, sans que le nombre de Tiare donne automatiquement droit à davantage d’aide ou de prêt.
Les exemples ci-dessous sont purement pédagogiques. Ils montrent comment une aide du Pays, un PPF SOFIDEP et un apport ou un autre financement peuvent se combiner selon la taille du projet. Ils ne constituent ni une simulation officielle ni une promesse d’accord.
| Exemple de projet | Budget total indicatif | Exemple d’aide du Pays* | Exemple de PPF SOFIDEP* | Reste à financer* |
|---|---|---|---|---|
| Petit projet 2 fare | 10 M F CFP | 4 M F CFP | 4 M F CFP | 2 M F CFP |
| Projet intermédiaire 4 fare + espace commun | 24 M F CFP | 8 M F CFP | 12 M F CFP | 4 M F CFP |
| Projet plus ambitieux 6 fare + équipements et espaces communs | 45 M F CFP | 10 M F CFP | 20 M F CFP | 15 M F CFP |
* Exemples volontairement simplifiés. L’aide réellement accordée dépend notamment des investissements éligibles et de l’instruction du dossier par le Service du Tourisme. Le PPF est un prêt soumis à l’étude et à l’acceptation du dossier par la SOFIDEP. Le complément peut provenir de l’apport personnel, d’un prêt bancaire ou d’autres ressources.
Ce tableau permet surtout de comprendre une chose : la subvention et le PPF ne sont pas deux dispositifs concurrents. Ils peuvent constituer deux briques différentes du plan de financement.
Pourquoi parle-t-on alors autant de classement Tiare ?
Parce que les aides destinées aux pensions de famille ne sont pas conçues pour financer n’importe quel projet de location touristique.
Le classement n’est donc pas seulement une fleur de Tiare à afficher à l’entrée. Il fait partie du parcours qui permet à votre projet d’entrer dans le cadre de la pension de famille et d’accéder aux dispositifs qui lui sont réservés.
Et c’est là que cela devient important pour quelqu’un qui n’a pas encore construit.
1, 2, 3 ou 4 Tiare : pourquoi faut-il y penser avant les plans ?
Le classement des pensions de famille comporte quatre niveaux : 1, 2, 3 ou 4 Tiare.
Plus le niveau augmente, plus certaines exigences augmentent également : confort, équipements, services, qualité des installations et surfaces des hébergements.
Vous pourriez être tenté de vous dire :
« Je construis d’abord et je verrai plus tard pour le classement. »
C’est précisément ce qu’il vaut mieux éviter.
Ajouter plus tard une cafetière ou changer du mobilier est relativement simple. Agrandir quatre bungalows déjà construits parce qu’ils ne respectent pas la surface minimale est une autre histoire.
Chambre d’hôtes ou fare d’hôtes : quelle différence ?
La réglementation distingue principalement deux formes d’hébergement au sein d’une pension de famille.
La chambre d’hôtes est une chambre aménagée dans l’habitation de l’exploitant ou dans un bâtiment regroupant plusieurs chambres.
Le fare d’hôtes correspond à une unité d’hébergement indépendante : dans la pratique, c’est ce que beaucoup de porteurs de projet appelleront simplement un bungalow ou un fare.
Cette distinction est importante, car les surfaces minimales ne sont pas les mêmes.
Les surfaces minimales à prévoir dès la conception
| Classement visé | Chambre d’hôtes | Fare d’hôtes / bungalow |
|---|---|---|
| 1 Tiare | 9 ou 12 m²* | 20 m² |
| 2 Tiare | 16 m²** | 25 m² |
| 3 Tiare | 18 m² | 30 m² |
| 4 Tiare | 25 m² | 35 m² |
* 1 Tiare : le référentiel distingue notamment une chambre sans salle d’eau ni WC privatifs d’une chambre les intégrant.
** 2 Tiare : une tolérance particulière existe pour une part limitée de chambres partageant des sanitaires communs.
Pour une capacité supérieure à deux personnes, le référentiel prévoit 3 m² supplémentaires par personne. Des tolérances limitées existent également dans certains cas : il faut donc consulter la grille officielle pour un projet précis.
Exemple : vous construisez quatre fare de 25 m²
Vous ouvrez une petite pension avec quatre bungalows de 25 m².
Quelques années plus tard, vous souhaitez positionner votre établissement en 3 Tiare.
Problème : le référentiel prévoit une surface de référence de 30 m² pour un fare 3 Tiare destiné à deux personnes.
Vous ne pourrez pas résoudre ce problème en ajoutant une télévision, une belle piscine ou davantage de services. La surface fait partie des critères auxquels il faut penser avant la construction.
ONC : les critères que vous ne pouvez pas « rattraper » ailleurs
ONC signifie « obligatoire non compensable ».
C’est probablement l’abréviation la plus importante à comprendre dans toute la grille de classement.
Un critère obligatoire classique peut, dans certaines limites, être compensé par des points optionnels. Un critère ONC, lui, doit être respecté : vous ne pouvez pas récupérer ses points ailleurs.
Exemple très simple : votre bungalow est trop petit pour satisfaire le critère de surface correspondant au niveau visé. Installer une piscine, proposer davantage d’activités ou améliorer le petit-déjeuner ne permettra pas de compenser ce problème.
Quels sont les principaux critères ONC ?
La grille officielle comporte plusieurs critères ONC. Certains s’appliquent à toutes les catégories, tandis que d’autres varient selon le type d’hébergement ou le niveau de classement.
Voir des exemples de critères ONC
- jardin propre et bien entretenu ;
- façades, toitures, portes et fenêtres propres et en bon état ;
- absence de certaines nuisances sonores, visuelles ou olfactives selon le classement ;
- espace d’accueil et de détente propre et en bon état ;
- espace petit-déjeuner ou restaurant propre et en bon état ;
- mobilier de restauration propre et en bon état ;
- éclairages des parties communes fonctionnels et en bon état ;
- unités d’hébergement propres et en bon état ;
- surfaces minimales des chambres et des fare pour les catégories concernées ;
- oreillers, linge de lit et literie propres et en bon état ;
- éclairages des chambres fonctionnels et en bon état ;
- équipements et mobilier des chambres propres et en bon état ;
- salles de bain et équipements sanitaires propres et en bon état ;
- équipement sanitaire minimal des unités d’hébergement ;
- disponibilité de l’exploitant de la pension ;
- fourniture d’eau potable ou d’eau minérale lorsque cela est nécessaire.
Cette liste est volontairement résumée pour rester lisible. Le statut exact d’un critère peut varier selon le nombre de Tiare et selon qu’il s’agit d’une chambre ou d’un fare.
Consulter la grille officielle complète des critères de classement →
Et les autres critères obligatoires ? Là, une petite marge existe
Pour les critères obligatoires qui ne sont pas ONC, le système prévoit une possibilité limitée de compensation.
Il faut obtenir au moins 95 % des points obligatoires correspondant au classement demandé.
Les quelques points obligatoires manquants peuvent ensuite être compensés grâce à des critères optionnels selon une règle simple :
1 point obligatoire manquant = 3 points optionnels supplémentaires.
Exemple : votre classement demande 100 points obligatoires
- Vous obtenez 98 points : il en manque 2 → il faut 6 points optionnels supplémentaires.
- Vous obtenez 95 points : il en manque 5 → il faut 15 points optionnels supplémentaires.
- Vous n’obtenez que 94 points : vous êtes sous le seuil minimal de 95 % → cette compensation ne suffit plus.
Et surtout : cette règle ne permet jamais de compenser un ONC.
Peut-on mélanger chambres d’hôtes et bungalows ?
Oui. Une pension peut proposer plusieurs types d’hébergement.
La réglementation prévoit notamment une règle de majorité lorsque plusieurs formes d’hébergement coexistent sur une même emprise. Dans la pratique, retenez surtout qu’il faut vérifier dès la conception comment sera calculée la capacité d’accueil relevant de la catégorie « pension de famille ».
Exemple : une maison avec 2 chambres et 3 bungalows
Vous aménagez deux chambres dans la maison familiale et construisez trois fare indépendants dans le jardin.
Vous avez donc cinq unités. Cette configuration est parfaitement envisageable, mais elle doit être présentée correctement dans le dossier de classement afin que le Service du Tourisme détermine le type et la capacité retenus.
Dans quel ordre monter son projet ?
C’est finalement le point le plus important de tout ce guide.
Si vous partez d’un terrain et d’une idée de pension, l’ordre logique n’est pas :
Construire → mettre en location → chercher les aides.
Il vaut mieux procéder dans l’autre sens.
Étape 1 — Définir votre projet économique
Combien d’hébergements souhaitez-vous créer ? À quel tarif pensez-vous pouvoir les louer ? Quelle clientèle ciblez-vous ? Voulez-vous démarrer petit ou créer immédiatement une structure touristique plus importante ?
Ces réponses vont déterminer la taille et le niveau d’investissement pertinent.
Étape 2 — Déterminer le niveau de classement que vous voulez pouvoir atteindre
Vous n’avez pas nécessairement besoin de viser 4 Tiare.
En revanche, il faut savoir jusqu’où vous souhaitez pouvoir faire évoluer votre pension, notamment pour choisir les bonnes surfaces dès le départ.
Étape 3 — Concevoir les bâtiments avec ces contraintes
Nombre de fare, surfaces, salles d’eau, terrasses, espaces communs, implantation, ventilation, accessibilité…
Le but est simple : ne pas découvrir après le chantier qu’un élément difficile ou coûteux à modifier bloque le classement souhaité.
Étape 4 — Chiffrer le projet et identifier les dépenses éligibles
Une fois le projet suffisamment défini, établissez un budget réaliste en distinguant :
- le coût total du projet ;
- les dépenses susceptibles d’être éligibles aux aides ;
- votre apport ;
- l’aide potentielle ;
- le financement complémentaire nécessaire.
Étape 5 — Monter le dossier avec le Service du Tourisme
C’est à ce stade que vous sécurisez le parcours administratif, le classement et l’éligibilité des investissements prévus.
Étape 6 — Boucler le financement
La subvention du Pays peut être intégrée au plan de financement avec vos fonds propres et, selon votre situation, un financement complémentaire comme le PPF de la SOFIDEP ou un financement bancaire.
Étape 7 — Construire en respectant le projet validé
Le chantier intervient alors avec des choix de conception déjà pensés en fonction du modèle économique, du classement et du financement.
Étape 8 — Faire contrôler et obtenir le classement définitif
Une fois l’établissement réalisé et équipé, il doit satisfaire aux critères correspondant au niveau demandé.
Attention : une aide publique implique aussi des engagements
Une subvention n’est pas un chèque sans contrepartie.
Le bénéficiaire doit respecter les engagements du dispositif. Pour un projet de création, rénovation ou extension, il faut notamment regarder attentivement les obligations relatives à la durée d’exploitation, à la finalisation du classement et, selon la situation, aux autres engagements prévus par le dossier.
Il faut donc considérer cette aide pour ce qu’elle est : un soutien à un véritable projet entrepreneurial de long terme, et non une prime destinée à financer quelques bungalows pour de la location occasionnelle.
Alors, par où commencer concrètement ?
Si vous êtes au tout début du projet, ne commencez pas par choisir la couleur des murs ou la taille de la piscine.
Commencez par répondre à quatre questions :
- Combien d’hébergements voulez-vous exploiter ?
- Quel niveau de classement voulez-vous pouvoir atteindre ?
- Quel budget global pouvez-vous consacrer au projet ?
- Quelle partie peut être couverte par les aides et financements disponibles ?
Une fois ces quatre éléments posés, la conception architecturale devient beaucoup plus rationnelle.
Vous avez un projet de pension de famille ?
Chez PolyDôme, nous concevons des hébergements touristiques en intégrant dès le départ les contraintes qui auront un impact réel sur votre projet : surface des fare, implantation, confort thermique, durabilité, niveau de finition et budget.
L’objectif n’est pas simplement de construire un joli bungalow.
C’est de concevoir un hébergement cohérent avec le modèle économique et le niveau de classement que vous souhaitez atteindre, afin d’éviter de découvrir trop tard qu’un choix de conception bloque votre projet.
Vous pouvez obtenir une première estimation du coût de construction de votre projet grâce à notre configurateur.
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